Na era da economia digital, os consumidores brasileiros se acostumaram às novas formas de adquirir produtos e serviços via e-commerce, receber alimentos via delivery, utilizar aplicativos para viagens curtas nas grandes cidades e até a movimentar valores de forma mais rápida e segura com o Pix. Aos poucos, o alto grau de inovação da tecnologia vai chegando a novos segmentos, como ocorre com os imóveis por meio da tokenização imobiliária.
Seja no metaverso, na criptoeconomia ou nos games, os NFTs (non-fungible tokens) estão por toda a parte. Basicamente, um token digital representa um bem registrado em blockchain, como uma obra de arte, propriedade e até mesmo acessórios de personagens em jogos. Na blockchain, um grande banco de dados público, é possível registrar todas as movimentações envolvendo aquele ativo de maneira descentralizada, ou seja, sem o apoio de órgãos reguladores.
O processo de identificar os usuários, verificar os valores envolvidos, bem como a data e horário em que o negócio aconteceu se torna muito mais simples. E as alterações dependem do consenso da rede e de regras pré-determinadas, o que dificulta a entrada de invasores. Por sua vez, quando falamos de um token não-fungível, significa que aquele ativo é único e não pode ser substituído. Dessa forma, o sistema é considerado bastante seguro e a chance de fraude é reduzida a praticamente zero.
Outro ponto importante é que os investidores podem realizar as negociações via smart contracts (contratos inteligentes), que executam a operação de forma automática quando determinadas condições forem atendidas, como a partir de determinada data ou do pagamento de valores, por exemplo. Assim, em caso de inadimplência em uma transação, a cláusula de quebra do negócio é aplicada de forma automática, e a devolução dos recursos acontece sem a necessidade da interferência do Poder Judiciário.
No caso do segmento imobiliário, a tokenização transforma o ativo real em um ativo digital. Para isso, o primeiro passo é fazer o registro da incorporação no cartório, e, depois na blockchain. O token passa a estar atrelado ao imóvel. Quando um novo comprador se torna dono daquela NFT, ele passa a responder pela propriedade.
Tokenização imobiliária tem menos burocracias
No Brasil, a compra e venda de imóveis representa um dos principais tipos de investimento da população. A compra na planta tem como objetivo a venda com um bom lucro alguns anos depois, ou o ganho com o aluguel para um inquilino. Com a tokenização, há algumas novas possibilidades. Um dos grandes diferenciais do mercado tradicional é que a pessoa consegue adquirir uma ou mais frações de uma casa ou apartamento, que é um pedaço daquele ativo.
Outro ponto importante é que também não é necessário fazer um financiamento para deter o restante. O comprador pode adquirir 20% ou 30% no início e o restante no prazo de 10 a 15, por exemplo, com aplicações a cada ano. Isso traz facilidades tanto para os interessados no mercado quanto para as incorporadoras.
Enquanto o comprador não terminar de pagar, o ativo fica alienado à construtora e à incorporadora. Sem intermediários, não há juros nos pagamentos. É um bom modelo para quem não possui renda suficiente para ser aprovado em um modelo tradicional de financiamento.
Em caso de inadimplência, a tokenização imobiliária permite ao credor desfazer o negócio de forma mais simples. Os custos envolvidos na transação também são menores, o que permite a oferta de condições mais vantajosas pelas empresas. Além desses fatores, os tokens permitem que a compra seja feita de qualquer lugar do país e do mundo de forma bastante ágil, o que pode resultar em mais liquidez e destravar as movimentações no setor.
Tokens de imóveis lembram fundos imobiliários
Segundo dados da Dapp Radar, plataforma que consolida informações desse mercado, os diversos tipos de NFTs tiveram um volume financeiro de US$ 20 bilhões no segundo trimestre de 2022. Em 2021, os tokens não-fungíveis foram responsáveis por movimentar US$ 590 bilhões em todo o mundo.
Como mencionado, no caso da tokenização imobiliária, a pessoa pode alugar aquele ativo para outro interessado. E se for dono apenas de 20% ou 25% da propriedade, pode alugá-la e receber o montante correspondente à sua participação. O modelo se assemelha com o praticado pelos fundos imobiliários. Na indústria de FIIs, a pessoa pode comprar cotas que representam pequenos pedaços do imóvel sem a necessidade de entrar em um financiamento.
Então, todos os meses os investidores são remunerados por meio do aluguel dos inquilinos, e muitas pessoas são donas da mesma propriedade, como imóveis residenciais, shoppings ou galpões logísticos. No exemplo da tokenização, além de ganhar com o aluguel, é possível ocupar aquele espaço e na conta o valor equivalente à sua participação na propriedade, como uma espécie de cashback. No final, a pessoa pode fazer a revenda da sua fatia com lucro.
